Web de inmobiliaria vs. web de proyecto: cuál necesitas
Por Reykent Angulo ·
En corto: Una web de inmobiliaria es un activo permanente con buscador, fichas y captación de propietarios. Una web de proyecto es una campaña con caducidad: un solo desarrollo y un solo objetivo, que el visitante deje sus datos. Si tienes stock rotativo necesitas la primera; si vendes un edificio con fecha de entrega, la segunda.
Si vendes unidades de un solo desarrollo con fecha de entrega, necesitas una web de proyecto. Si trabajas cartera con rotación —captas propietarios y vendes o alquilas lo que tengas ese mes— necesitas una web de inmobiliaria. Son dos productos distintos y confundirlos cuesta dinero: la web de proyecto disfrazada de catálogo diluye el mensaje, y la web de inmobiliaria montada como landing se queda sin sitio donde meter el stock nuevo a los tres meses.
No compiten por lo mismo
La web de inmobiliaria es un activo permanente con dos públicos. Por un lado quien busca vivienda. Por otro, y este se olvida siempre, quien te va a entregar la suya para que la vendas.
Ese segundo público justifica la mitad del presupuesto. Según el 2025 Consumer Housing Trends Report de Zillow, el 36% de los vendedores encuentra hoy a su agente por canales online, más del doble del 15% que había en 2018. Tu web no solo enseña pisos: es donde un propietario decide si le confía el suyo.
La web de proyecto es una campaña con caducidad. Un solo edificio, tres o cuatro tipologías, avance de obra, financiación y fecha de entrega. Un objetivo: que dejen los datos o agenden visita a la sala de ventas. Vive lo que dure la comercialización y después se apaga.
Un matiz honesto antes de seguir. Ninguna de las dos cierra la venta sola. El 2025 Profile of Home Buyers and Sellers de NAR registra que el 88% de los compradores compró a través de un agente o bróker. La web no reemplaza a la persona. Decide si llegas a la conversación.
La tabla
| Web de inmobiliaria | Web de proyecto | |
|---|---|---|
| Objetivo | Captar propietarios y filtrar compradores | Conseguir citas para la sala de ventas |
| Vida útil | Años, se alimenta cada semana | 12 a 36 meses |
| Núcleo | Buscador con filtros + fichas + página de captación | Tipologías, planos, avance de obra, financiación |
| Contenido nuevo | Constante: altas, bajas, cambios de precio | Casi fijo: fotos de obra y disponibilidad |
| Métrica principal | Contactos por ficha y valoraciones solicitadas | Coste por cita agendada |
| Integraciones | CRM, portales, feed XML | CRM y píxel de anuncios |
| Riesgo de equivocarte | Publicar stock a mano, sin buscador, se cae sola | Enterrar el proyecto en un catálogo genérico |
Cinco preguntas para decidir hoy
- ¿Cuántas propiedades distintas vas a tener publicadas dentro de un año? Menos de 10 y estables: proyecto. Más de 30 con rotación: inmobiliaria con buscador y ficha automática.
- ¿Necesitas que alguien te entregue su propiedad? Si sí, necesitas página de captación, formulario de valoración y prueba de ventas cerradas. Eso es web de inmobiliaria.
- ¿Tu oferta tiene fecha de fin? Preventa, lanzamiento, descuento por etapa. Si hay reloj, hay landing de proyecto.
- ¿Quién es la marca que vende? Si el comprador compra "la inmobiliaria X", todo va en un dominio. Si compra "Residencial Los Álamos" y hay socios detrás, el proyecto merece dominio propio.
- ¿Vas a invertir en anuncios pagados? Si sí, la web de proyecto carga más peso. Volvemos a esto abajo.
Lo que no cambia en ninguna de las dos
Aquí no hay debate, y hay números.
El 2025 Home Buyers and Sellers Generational Trends Report de NAR mide qué le resulta "muy útil" a quien busca vivienda en una web: fotos 83%, información detallada de la propiedad 79%, planos 57%, datos de contacto del agente 47%, tours virtuales 41%, mapas interactivos 30%, vídeos 29%. Ese es tu orden de inversión, no el que te venda nadie. Fotos y ficha completa primero. El tour 3D, después. El dron, al final.
El mismo informe registra que el 69% usó móvil o tablet en la búsqueda, y sube al 81% en la franja de 26 a 34 años. Diseña la ficha en móvil primero y prueba los formularios con una mano.
La velocidad se paga en rebote. Think with Google midió que pasar de 1 a 10 segundos de carga aumenta un 123% la probabilidad de que el visitante móvil se vaya. En una web con 40 fotos por ficha eso no es teoría: es tu galería sin comprimir.
Y la respuesta. Zillow registra que el 47% de los compradores contrató al primer agente con el que habló, y que el 50% de quienes usaron agente prefiere mensajería o texto frente al 33% que prefiere llamada. Traducido: WhatsApp visible en la ficha, respuesta automática inmediata fuera de horario y persona real dentro. Llegar el segundo suele ser llegar tarde.
Si haces publicidad, la landing de proyecto pesa más
Meta clasifica la vivienda como categoría especial y retiró las Special Ad Audiences para estos anunciantes en 2022, pausando los conjuntos que las usaban desde el 12 de octubre de ese año. No puedes afinar la audiencia como en otros sectores.
Cuando la segmentación está limitada, el filtro se mueve a tu página. La landing tiene que decir precio de entrada, zona exacta, metraje y fecha de entrega arriba del todo. Cualifica sola, o pagas por leads que no compran.
Portales y web no son lo mismo
El portal concentra el tráfico. GfK DAM contabilizó 14,7 millones de usuarios mensuales en portales inmobiliarios en España en septiembre de 2025, con Idealista a la cabeza con 10,8 millones. Ahí hay que estar.
Pero el canal se está encareciendo. Los datos propios de idealista sobre contactos recibidos por anuncio muestran caídas interanuales en el primer trimestre de 2026 en casi todos los tramos: -3% por debajo de 210.000 €, -6% entre 600.000 y 1.000.000 €, y solo el tramo de más de un millón crece un 3%. El mismo anuncio trae menos contactos que hace un año. Depender únicamente del portal sale cada vez más caro.
La web es tu canal propio. Y es donde te comparan: NAR mide que el primer paso más frecuente del proceso es buscar propiedades online (43%), por delante de contactar a un agente (21%), y que el 51% acabó encontrando su vivienda por internet.
El lunes por la mañana
- Cuenta cuántas propiedades tendrás publicadas en 12 meses. Ese número decide entre buscador o landing.
- Abre tu web en el móvil y cronometra hasta ver la primera foto. Si pasa de 3 segundos, empieza por comprimir imágenes.
- Mira en tu CRM cuántos contactos de los últimos 90 días llegaron por web y cuántos por portal. Si por web es cero, no tienes web, tienes folleto.
- Revisa que cada ficha tenga: 15 fotos mínimo, metraje, planta, gastos y botón de WhatsApp. Es el orden que NAR mide como más útil.
- Escribe en una línea qué quieres que haga el visitante. Si no cabe en una línea, tu web todavía no sabe qué es.
La búsqueda de vivienda dura una media de 10 semanas según NAR. Tienes ese tiempo para aparecer, convencer y responder. La web que necesitas es la que hace ese trabajo, no la que más páginas tiene.
Preguntas frecuentes
- ¿Puedo usar la misma web para mi inmobiliaria y para un proyecto concreto?
- Sí, colgando el proyecto en una subcarpeta del dominio de la inmobiliaria. Funciona bien cuando tu marca es la que vende. Si el proyecto tiene socios y marca comercial propia, conviene un dominio aparte.
- ¿Qué pasa con la web del proyecto cuando se vende todo?
- Se convierte en ficha de obra entregada y se redirige con un 301 hacia la web de la inmobiliaria. Así conservas el posicionamiento que ganó durante la campaña y sigues usándola como prueba de que entregas.
- ¿La web sustituye a los portales inmobiliarios?
- No. El portal genera el contacto porque concentra el tráfico de búsqueda; la web es donde te comparan antes de escribirte. Trabajan juntos, no uno en lugar del otro.
Fuentes
- National Association of REALTORS® — 2025 Home Buyers and Sellers Generational Trends Report — Primer paso online 43%, vivienda encontrada por internet 51%, uso de móvil 69% y valor de las fotos 83%
- National Association of REALTORS® — 2025 Profile of Home Buyers and Sellers (Highlights) — El 88% de los compradores cerró con un agente y la búsqueda dura 10 semanas
- Zillow Group — 2025 Consumer Housing Trends Report for Agents — El 36% de vendedores encuentra agente online y el 47% de compradores contrata al primero con el que habla
- GfK España (GfK DAM) — Análisis de portales inmobiliarios en España — 14,7 millones de usuarios mensuales en portales inmobiliarios en España
- idealista/news — Solo las viviendas más caras a la venta registran un aumento de la demanda — Caída interanual de contactos por anuncio en casi todos los tramos de precio
- Think with Google — New Industry Benchmarks for Mobile Page Speed — Pasar de 1 a 10 segundos de carga aumenta un 123% la probabilidad de rebote
- Meta for Developers — Updating Special Ad Audiences for housing advertisers — Meta eliminó las Special Ad Audiences para anunciantes de vivienda en 2022
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